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土地市场趋冷开发商欲变

发布时间:2019-11-30 06:25:53

土地市场趋冷 开发商欲“变”

楼市转冷的信号正逐渐传导至土地市场:二季度全国土地成交价款增速迅速回落,地价上涨动力明显减弱。土地市场趋冷,地产开发商们对后市预期如何?楼市定价策略会如何调整?

土地市场释放遇冷信号

2014年月份全国房地产开发和销售情况显示,全国土地市场趋冷态势明显。前6月,房地产开发企业土地购置面积14807万平方米,同比下降5.8%;土地成交价款4031亿元,增长9%。

业内人士认为,全国土地成交量的大幅回落,主要是因为上半年楼市表现低迷,开发商资金链紧张,购地意愿不高所致。

中原集团研究中心数据显示,一季度仅28%的开发商经营性净现金流为正,这一情况与2008年一季度大致相当。而2008年二季度开始,全国即出现了大范围的降价情况。

据中原地产监测,截至今年6月底,十家标杆房企权益购地总金额为1219.6亿元,相当于去年全年购地金额的36.6%。如中海和招商的购地金额是去年同期购地金额的六成,其他房企的购地金额均不及去年同期购地金额的四成。

市场趋冷,流拍与地王却并存

素有全国楼市风向标之称的上海,在今年土地市场趋冷的情况下,不仅出现了首幅流拍地块,同时还诞生了全国单价新地王。

6月9日,上海规土局终止了奉贤区某地块的出让。该地块起始总价53339万元,规划建筑面积197549平方米。自5月16日接受竞买申请以来,仅有5名竞买人领取了竞买申请书,实际参与竞买申请人数依旧为0。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示,一般来说,土地市场出现地块流拍,与楼市低迷有很密切的关联性。在2008年、2011年均出现类似的情况。

时隔仅一个月,上海市黄浦区五里桥街道一宗纯宅地被丽丰控股旗下公司以5.77亿元价格竞得,溢价62.5%,成交楼板价59859元/平方米,剔除30%的保障房部分,该地块的土地楼板价高达85513元/平方米,刷新了全国单价地王纪录。

世邦魏理仕中国区主管陈仲伟认为,单价地王的诞生并不具备标杆意义,这反而正是土地市场趋冷的一种特有现象。一般来说,在市场萧条的时候,政府会推出好地块。由于该区域地块的稀缺性和迷你性,产生全国单价地王也并不为怪。

地市趋冷将影响开发商定价策略

实际上,曾被业内认为只涨不跌的一线城市在此轮调整中并未能独善其身。

21世纪不动产上海区域市场研究部统计数据显示,2014年上半年,上海的土地出让总面积和成交总价同比分别下降12.8%、10%。

其他一线城市的土地成交也大幅缩水。搜房数据显示,北京6月土地零成交;深圳在5月土地成交放量后,6月成交再次见底,土地出让金不足2亿元;广州6月土地成交金额为28亿元,较5月缩水三成以上,同比下滑达八成。

采访的多家房企普遍认为,地市遇冷将对后期定价策略产生一定影响。

易居中国执行总裁丁祖昱表示:在房价涨幅回落态势已经确立的情况下,如果房企长期拿地不开发,囤地的成本就将高于其资金成本,甚至会把企业拖死。

世茂集团副总裁蔡雪梅也坦言,目前市场虽然处于观望期,但需求并未丧失。市场低迷时,开发商的竞争力就剩下了价格。在这样的情况下,我们就要改变定价策略,甚至开盘流程和开盘节点也要改变。

瑞银首席经济学家汪涛表示,目前市场情绪低迷、库存高企且仍不断上升,再加上开发商面临财务困境,开发商可能会在金九银十到来之前加快建设速度,从而提高销售、加快周转,房价下行压力也会逐渐加大。

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